שאלות מהותיות בתו"ב

א.        רקע עובדתי

1.         התובעות הגישו תביעה לתשלום פיצויים בגין פגיעה במקרקעין, לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: " החוק"), עקב אישור תוכנית מפורטת מתא/15 שפורסמה בילקוט הפרסומים ביום 24.6.90 (להלן: "מתא/15" או "התכנית הפוגעת"). תוכנית זו נכנסה לתוקף 15 יום לאחר מכן, קרי: ביום 9.7.90 (להלן: "המועד הקובע"). התוכנית אישרה את הרחבת כביש גהה (דרך מס' 4) כך שיכלול 13 נתיבי נסיעה, והקמת מחלף קומתי בן שלושה מפלסים (להלן: "מחלף בר-אילן"), באופן אשר על פי הנטען פגע בפרוייקט המגורים של התובעות הידוע בכינויו "גני ערמונים" (להלן: "הפרויקט"), שהוקם לצד כביש גהה, בסמוך למחלף בר-אילן.

2.         התובעות 1-3 (להלן: "התובעות") הינן הבעלים של חלקות 130 ו- 131 בגוש 6181, וחלקה 179 בגוש 6178 (להלן: "החלקות", וכן "חלקה 130", "חלקה 131" ו- "חלקה 179"). התובעת 1 היא הבעלים של 23% מן החלקות; התובעת 2 היא הבעלים של 44% מן החלקות, והתובעת 3 היא הבעלים של 33% מן החלקות (נספחים א(1)-א(3) לתביעה). השטח הכולל של החלקות הוא כ- 42 דונם. החלקות הן בתחום התכנון של הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת-גן (הנתבעת 1 - להלן: "הועדה המקומית"), ובתחום התכנון של הועדה המחוזית לתכנון ולבניה תל-אביב (הנתבעת 2 - להלן: "הועדה המחוזית"). החלקות מצויות בצידה המערבי של דרך הנשיא הראשון, הידועה בכינויה "כביש גהה" (דרך ארצית מס' 4), בקטע שבין מחלף בר-אילן לבין מחלף אלוף שדה, מצפון לשכונת נווה יהושוע ומדרום לשכונת רמת עמידר.

3.         התובעות הקימו על חלקות 130-131, החל משנת 1988, פרוייקט ששמו "גני ערמונים", אשר לפיו אמורים להיבנות שישה בנייני מגורים ובניין משרדים אחד. תחילה  נבנו חמישה בנייני מגורים (בניינים מס' 1, 2, 3, 5, ו- 6) הכוללים 172 דירות רגילות ו- 16 דירות גג. כל הדירות נמכרו ואוכלסו עד סוף שנת 1994. הפרוייקט מתוכנן כשכונה סגורה: הבניינים מוקמו סביב גינה פנימית, והחניה נמצאת מסביב לבניינים. כל הבניינים הם בעלי צורת "פרפר", כשבכל קומה 4 דירות (שתיים בנות 4 חדרים ושתיים בנות 5 חדרים). שלושה מן הבניינים הם בעלי 7 קומות ועוד קומה לדירת גג, ושניים מן הבניינים הם בעלי 11 קומות ועוד שתי קומות של דירות גג. הדירות נבנו על פי מפרט טכני גבוה (ראה פירוט הבניינים והדירות בסעיף 1.7 לחוות דעת השמאי מטעם בית המשפט, המהנדס שמואל רוזנברג - להלן: "רוזנברג"). בניין 4 טרם נבנה במועד בו נערכה חוות דעת שמאי בית המשפט, ולפיכך נחשב כמגרש המיועד לבניה למגורים.

4.         התוכנית הפוגעת מתא/15 אישרה את הקמת מחלף בר-אילן מצפון מזרח לחלקות 130 ו- 131, ואת הרחבת כביש גהה. במסגרת התוכנית יועדו להפקעה חלקים קטנים מחלקות 130-131, וכן יועד להפקעה רוב רובה של חלקה 179: שטחה הוא 13,764 מ"ר, ולאחר ההפקעה נותר ממנה שטח של 500 מ"ר. חלקות 130 ו- 131 הן חלקות מלבניות הצמודות זו לזו, ונמצאות ממערב לכביש גהה. הן מופרדות מחלקה 179, שהיא חלקה צרה מאוד וארוכה הפרושה לאורך כביש גהה, על ידי חלקה 1 בגוש 6181, שהיא בבעלות המדינה. לכן חלקות 130-131 לא ממש גבלו בכביש גהה לפני המועד הקובע או לאחריו (סעיף 1.2 לחוות דעת רוזנברג). הפקעת רובה של חלקה 179 בוצעה בשנת 1995 כנגד תשלום פיצויים. היא הפכה לחלק מן הדרך החדשה המורחבת של כביש 4.

5.         מחלף בר-אילן נבנה בשנים 1993-1995, בצומת המחבר את כביש גהה מצפון לדרום עם הכביש שמוביל מזרחה לקרית-אונו (דרך אשכול אשר תהיה חלק מכביש "מכבית" שיתחבר לכביש 6). הקטע המערבי של המחלף, ושטח ממערב לו המיועד לשטח ציבורי פתוח (שצ"פ), ממוקמים על שטח קרקע בצורת "בטן" הנמצא בסמוך לחלקות 130-131. זה הקטע הבעייתי של הדרך והמחלף החדשים, המתקרבים עד מאוד אל "גני ערמונים". המחלף כולל רמפה שבה שלושה מפלסי גובה שהם כבישים טבעתיים מעל כביש גהה. המפלס הראשון הוא מפלס כביש גהה, שלא השתנה במתא/15; המפלס השני משמש לנסיעת כלי רכב המגיעים מקרית-אונו לכיוון מערב ופונים לכביש גהה דרום, לכיוון מחלף אלוף שדה; המפלס השלישי מיועד לנסיעה של כלי רכב הנוסעים דרומה בכביש גהה ופונים מזרחה לדרך אשכול (לכיוון קרית אונו). תחתית המפלס השלישי (הכביש) היא בגובה של כ- 8 מ'. על המעקה של מפלס זה הורכב מסך אקוסטי מחומר שקוף שנועד להקטין את מפגע הרעש (סעיף 1.5 לחוות דעת רוזנברג ותצלום האויר שצורף לחוות הדעת).

6.         מתא/15 אישרה - מלבד הקמת המחלף הקומתי - גם את הרחבת כביש גהה, והוספת נתיבי נסיעה, כולל כבישי שירות ממזרח וממערב לכביש. הכביש החדש נועד לחבר את מחלף בר אילן עם מחלף אלוף שדה, המצוי כ- 1 ק"מ דרומית לו. הוא כולל עתה שלושה נתיבי נסיעה לכל כיוון (צפון ודרום), ובנוסף שני כבישי שירות המקבילים לכביש ממזרח למערב. סך הכל ישנם בכביש גהה בקטע שמול הפרוייקט 13 נתיבי נסיעה, שרוחבם הכולל הוא בין 80-120 מ' (רוזנברג, סעיף 1.6 ו- 2.12). כביש השירות המזרחי, כאשר באים מכיוון דרום לצפון, מיועד לכלי רכב הפונים לדרך אשכול, ולכלי רכב שנכנסים לכביש גהה בצומת אלוף שדה מכיוון צפון. כביש השירות המזרחי כולל שני נתיבים. כביש השירות המערבי, שממזרח לכביש גהה בכיוון נסיעה מצפון לדרום, מורכב משלושה כבישי שירות מקבילים. כביש אחד מיועד לכלי רכב המגיעים מדרך אשכול מערבה ונכנסים לכביש גהה דרום, ויש בו נתיב אחד. כביש שירות שני מיועד לכלי רכב הנוסעים מערבה בדרך אשכול לכיוון כביש גהה דרום ולמחלף אלוף שדה, ויש בו שני נתיבים. כביש שירות שלישי מיועד לכלי רכב הפונים מכביש גהה דרום למחלף אלוף שדה, בדרכם מערבה לרמת גן או מזרחה לתל השומר, ויש בו שני נתיבים. כביש השירות המערבי הוא הקרוב לבניינים של "גני ערמונים".

7.         המהנדס רוזנברג בדק את המרחק של חמשת הבניינים שנבנו מדרך השירות המערבית ומהרמפה של המחלף, וממצאיו פורטו בסעיף 1.7 לחוות דעתו. המרחק הקצר ביותר בין כביש השירות המערבי לבין הבניינים נע בין 85-160 מ', ואילו המרחק הקצר ביותר מהבניינים לרמפה של המחלף נע בין 70-155 מ'. קרבתם של הבניינים לכביש שהורחב ולרמפה של המחלף מהווה את הבסיס לתביעה זו, בעיקר כאשר מדובר באותן דירות הפונות לכביש או למחלף, ואשר תקראנה, כפי שכונו בחוות דעתו של רוזנברג, " הדירות הרועשות". זאת לעומת דירות שאינן פונות לכביש או למחלף, או שרק חלק זעיר מחזיתן פונה אליהם, והן תקראנה, על פי חוות דעתו של רוזנברג, " הדירות השקטות". רוזנברג ביקר הן בדירות שקטות והן בדירות רועשות, בשלושה מועדים שונים, ובחר לצורך כך 15 דירות טיפוסיות בחמשת הבניינים (סעיף 4 לחוות דעתו). יש להדגיש בעניין זה כי המונח "דירות רועשות" או "דירות שקטות" איננו מתייחס רק לשאלת מפגע הרעש, אלא גם למפגע החזותי שמצא רוזנברג; האבחנה היא בין דירות אשר פונות לכביש או למחלף, ועל כן סובלות מפגיעה אקוסטית וחזותית, לבין דירות אחרות שאינן פונות לכביש ולמחלף.

8.         חמשת הבניינים שהוקמו בפרויקט נבנו בשנים 1988-1990, והדירות בהם נמכרו כולן ואוכלסו בתקופה שמחודש יולי 1988 ועד חודש דצמבר 1994. התובעות הגישו את תביעתן לפיצוי רק בגין אותן דירות שנמכרו לאחר המועד הקובע שבו פורסמה למתן תוקף מתא/15, ומדובר ב- 103 דירות מתוך 188 דירות שנבנו. ברור כי אין לתובעות זכות לתבוע פיצוי בגין ירידת ערכה של דירה עקב תוכנית פוגעת שנכנסה לתוקף לאחר המכירה.

9.         דרישת התובעות לפיצוי התבססה על המצב התכנוני שנוצר בשטח על-פי תוכנית רג/767/ג, שאושרה למתן תוקף ביום 1.4.93, ולא על פי המצב התכנוני שהיה קיים בעת שנכנסה לתוקף מתא/15 (יום 9.7.90). התובעות מסבירות זאת בכך שתוכנית רג/767/ג מיטיבה עם הנתבעות, שכן היא נועדה להפחית את הפגיעה בחלקות של התובעות הנובעת מתוכנית מתא/15. תוכנית רג/767/ג אפשרה לתובעות להזיז חלק מדירות הגג (שהן היקרות יותר) לבניינים מרוחקים מן הכביש, ועל כן הקטינה את הפגיעה בחלקות. מהנדס העיר רמת גן, רחמים שרים, אישר כי תוכנית רג/767/ג' כללה תוספות שונות של מיגון אקוסטי, והעבירה חלק מן הדירות לבנין 1, שהוא יותר רחוק מן המחלף (עמ' 269, 277-275). התובעות ביקשו להשתית את תביעתן על הפגיעה הממשית שנגרמה להן, ולכן ביססו את תביעתן על המצב שנוצר לפי תוכנית שטרם אושרה במועד אישור התוכנית הפוגעת מתא/15. הן טוענות כי בעקבות הגשת הדרישה לפיצוי לועדה המקומית, היא החליטה להתנכל לתובעות, וניסתה לסכל את אישור תוכנית רג/767/ג, דבר שחייב הגשת שתי עתירות לבג"צ. נושא זה איננו קשור לתביעה הנדונה.

המהנדס רוזנברג, השמאי שמונה על ידי בית המשפט, ציין בעדותו כי השומות של כל צדדים התבססו על מצב הבניינים כפי שנבנו בפועל, קרי: על-פי תוכנית רג/767/ג', ולא על-פי התוכנית הפוגעת, והבהיר כי לא ניתן היה לערוך את חוות דעתו אלא בהתאם לדירות כפי שנבנו וכפי שנמכרו (עמ' 25-26). צודקות התובעות בגישתן כי יש להתבסס על המצב הנובע מתוכנית רג/767/ג, כאשר תוכנית זו הקטינה את הנזק. כך נפסק בע"א 4809/91 הועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים נ' קהתי, פ"ד מח(2) 190 (אושר בדנ"א 1748/94, פדאור 94(2) 790), בעמ' 217-218, כי כאשר תוכנית מאוחרת מבטלת או מקטינה פגיעתה של תוכנית קודמת, יש להביא זאת בחשבון לעניין הפיצוי הנתבע בגין אישור התוכנית הקודמת, כדי שלא יצא תובע מתעשר על חשבון קופת הציבור בגין נזק שעבר מן העולם או שפחת.

10.       לאור העובדות המפורטות לעיל, טוענות התובעות בכתב התביעה המתוקן כי תוכנית מתא/15 הביאה להרחבת כביש גהה, והקטנת המרחק שבינו לבין חמשת בנייני המגורים בפרויקט. המחלף בגובה 8 מ' קרוב לבניינים. כל אלו הם תוצאה של מתא/15, שלא ניתן היה לדעת עליהם מהתוכניות ומן ההכרזות שקדמו לה. לטענת התובעות מדובר בנזק הנובע מהיות המחלף מטרד חזותי ופסיכולוגי, וכן מטרד של רעש וזיהום מוגברים בשל הגדלת נפח התנועה. אלו חייבו את התובעות לבצע מיגונים אקוסטיים בחלונות חלק מהבניינים. כמו כן חלה ירידה במחירי הדירות בבניינים, ובשווי המגרש של המבנה שטרם נבנה, בשל הפגיעות האמורות. כמו כן נגרמה פגיעה בחלקה 179, שהיתה מיועדת ל"איזור מגורים וחלוקה מחדש", כתוצאה משינוי יעודה ל"דרך" על פי מתא/15. טענותיהן של התובעות בכתב התביעה נתמכו בחוות דעתו של המהנדס והשמאי שמואל פן (להלן: "המהנדס פן"). על פי חוות דעתו של המהנדס פן דרשו התובעות פיצוי בגין ירידת ערך חלקות 130-131 בסך של כ- 1.5 מיליון דולר, ובגין ירידת ערך חלקה 179 כ- 1 מיליון דולר. בנוסף, נתבע פיצוי בגין הצורך להתקין מיגון אקוסטי בסך של 128,000 דולר. סכומים אלו הם בערכים של המועד הקובע, שבו נכנסה התוכנית הפוגעת לתוקף.

בכתב התביעה המתוקן נטען כי דרישתן של התובעות לתשלום פיצוי לא נענתה על ידי הועדה המקומית, חרף הוראה בעניין שניתנה על ידי הועדה המחוזית. הדרישה של התובעות הוגשה לועדה המקומית ביום 7.7.91, אך היא נדחתה בלא כל הנמקה ביום 15.9.91. החומר הועבר לועדה המחוזית, אשר החליטה ביום 30.3.92 לבקש את התייחסותה של מע"צ לתביעה. אולם מאז לא התקיים דיון נוסף במשך כשנתיים, ואז הוגשה התביעה ביום 29.5.94. לאחר מכן, ביום 8.8.94, החליטה הועדה המחוזית לדחות את הדרישה של התובעות לפיצוי, מן הנימוקים שפורטו בכתב ההגנה שהגישה (לגבי הליכי דחיית התביעה בועדה המחוזית ראה תצהירו של מר שמעון בוחבוט והנספחים לו).

11.       הנתבעת 1 (הועדה המקומית) טענה בכתב ההגנה המתוקן כי התובעות היו צריכות לצרף לתביעה גם את הועדה המקומית לתכנון ולבניה אונו, משום שמתא/15 חלה גם במרחב התכנון שלה (בקשה שהגישה הועדה המקומית בעניין זה נדחתה). לגופו של עניין, נטען כי יש להביא בחשבון את ההתפתחות התכנונית שהובילה להקמת מחלף בר-אילן, כדלקמן:

א.         כביש גהה הוכרז כעורק תנועה ראשי ברוחב של 50 מ' כבר בשנת 1964. כמו כן, תוכנית רג/340, שנעשה פרסום לגביה עוד ביום 5.5.67, והופקדה ביום 29.1.70, יעדה את החלקות נשוא התביעה למגורים ולחלוקה מחדש, באופן שלא ניתן היה לבנות עליהם אלא על פי תוכנית מפורטת. חלק מן המקרקעין נשוא התביעה יועד לצומת ולמחלף. תוכנית זו פורסמה למתן תוקף רק ביום 27.12.79, אך התובעות שרכשו את המקרקעין נשוא התביעה בשנת 1971 ידעו על היעוד לכביש ולמחלף קודם לכן.

ב.         בתוכנית רג/340, שנכנסה לתוקף ביום 29.1.81, נקבע כי ניתן יהיה לבנות על המקרקעין נשוא התביעה, שסומנו כמתחם 5, רק על פי תוכנית מפורטת.

ג.         תוכנית רג/767 שפורסמה למתן תוקף ביום 27.1.83 היתה התוכנית המפורטת למתחם 5, וסומן בה בצבע ירוק שטח שיועד בחלקו לצומת ובחלקו לשצ"פ על פי תוכנית רג/340, כאשר באותה עת לא היה ידוע מיקום הצומת. תוכנית רג/767 היתה תוכנית איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים, ומכאן שהם הסכימו ליעוד חלק מן החלקות נשוא התביעה לצומת.

ד.         תוכנית תמא/3 משנת 1976 (תוכנית מתאר ארצית לדרכים), כללה הוראה לפיה יוקם מחלף ברוחב 120 מ' בצומת בר-אילן.

ה.        מתא/15 (שאושרה ביום 24.6.90), היא התוכנית המפורטת לבניית המחלף, במקום צומת מרומזר שהיה במקום קודם לכן. תוכנית זו כוללת קביעות חדשות לגבי מיגון אקוסטי בגשר ובשולי הדרך.